主题：【姿势贴】图文读懂按揭买房“等额本息”和“等额本金”大不同

相信一般人买房能够全额付款的不多，大多数人都是选择把所购住房做抵押向银行（或公积金）贷款分期付款购房，也就是“按揭买房”。跟银行借贷款有两种方式：等额本金法和等额本息法，很多人因为不清楚两者的区别和利息的算法，导致在贷款买房的时候吃大亏，今日史力奇就来给各位讲解一下“等额本息”和“等额本金”的大不同。

首先我们先来看一下这张图：

根据今年10月24日的基准利率算，以下图片估计是商业贷120-130万20年每月还款金额

红色为利息占比，蓝色为本金占比，从上图图表中我们看到选择等额本息还款每月还款数相同但本金占比越来越大，选择等额本金还款方式本金数一直保持不变，但利息逐渐递减。

为什么会出现这样的结果呢？请继续往下看

等额本息法

等额本息法重要的一个特点是每月的还款额相同，从本质上来说是本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，月还款数不变，即在月供“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小，其计算公式为：

每月还本付息金额 =[ 本金 x 月利率 x(1+月利率)贷款月数 ] / [(1+月利率)还款月数 - 1]

每月利息 = 剩余本金x贷款月利率

还款总利息=贷款额*贷款月数*月利率*（1+月利率）贷款月数/【（1+月利率）还款月数 - 1】-贷款额

还款总额=还款月数*贷款额*月利率*（1+月利率）贷款月数/【（1+月利率）还款月数 - 1】

注意：在等额本息法中，银行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例会随本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。

等额本金法

等额本金法的特点是每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态;它是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额，所以等额本金法个月的还款额多 ，然后逐月减少，越还越少，计算公式为：

每月还本付息金额=(本金/还款月数)+(本金-累计已还本金)×月利率

每月本金=总本金/还款月数

每月利息=(本金-累计已还本金)×月利率

还款总利息=（还款月数+1）*贷款额*月利率/2

还款总额=(还款月数+1)*贷款额*月利率/2+贷款额

注意：在等额本金法中，人们每月归还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少，因而其每月还款额逐渐减少。

从上面我们可以看出，在一般的情况下，等额本息所支出的总利息比等额本金要多，而且贷款期限越长，利息相差越大。等额本息适合的人群等额本息每月的还款额度相同，所以比较适宜有正常开支计划的家庭，是年青人，而且随着年龄增大或职位升迁，收入会增加，生活水平自然会上升；如果这类人选择本金法的话，前期压力会非。

等额本金法因为在前期的还款额度较大，而后逐月递减，所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人，当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。

再回过头来看看这张图：

如果您中途会考虑到提前还款、那么两种还款方式都供满第八年的时候利息几乎是持平的，但是等额本金的本金部分要付出的更多！这种情况选择本金的方式意义不大！

努力赚钱买房

昨日股指高开震荡收星，短期继续在3400点反复。短线上攻持续高位徘徊，但增量资金开始出逃，目前仅存量资金炒作为主。操作上，继续以低位补涨股多头排列上持股为主，不轻易追涨，特别是高位明星股已开始放量滞涨，防范其回落而引发个股调整风险。板块上，可关注环保、自贸区、二胎、军工、工业4.0、国资改革等概念的炒作，但金融仍是突破的关键。方向上，今日作为会议结束的方向选择日，增量资金能否入场是关键。消息面上，十三五规划层顶设计出炉，加之德总理访华，在概念群动时沪市放量是关键。

真复杂，一般买房都用哪个？